Un dispositif né d'une urgence nationale
Quatorze mois après l'extinction du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, la France disposait d'un vide juridique inédit en matière d'incitation fiscale à l'investissement locatif. Les promoteurs enregistraient une chute des réservations de près de 30 % sur l'exercice 2025, et le stock de logements neufs disponibles n'avait jamais été aussi faible depuis une décennie.
Face à ce constat, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé, le 23 janvier 2026, le lancement du plan Relance Logement. Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce plan a pris la forme juridique d'un dispositif d'amortissement fiscal introduit dans la loi de finances 2026, désormais connu du grand public sous le nom de loi Jeanbrun.
L'ambition est chiffrée et assumée : construire ou rénover deux millions de logements d'ici 2030, en mobilisant l'épargne privée des particuliers pour répondre à la crise du logement qui frappe l'ensemble du territoire.
Deux millions de logements à produire d'ici 2030. C'est l'objectif que se donne l'État en mobilisant l'épargne privée des particuliers au travers du statut de bailleur privé.
Loi Jeanbrun : de quoi parle-t-on exactement ?
La loi Jeanbrun instaure un statut de bailleur privé calqué sur le modèle fiscal de l'investissement immobilier professionnel, tout en le rendant accessible aux particuliers. Son fonctionnement repose sur un principe central que le législateur français n'avait encore jamais généralisé pour les bailleurs non-professionnels : l'amortissement comptable du bien immobilier.
Concrètement, au lieu de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le montant de l'investissement : comme c'était le cas avec les dispositifs Pinel, Denormandie ou Duflot —, l'investisseur peut désormais déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de ses revenus fonciers.
Les dates à retenir
- 23 janvier 2026 : annonce du plan Relance Logement par le Premier ministre.
- 20 février 2026 : promulgation de la loi de finances 2026 intégrant le dispositif.
- 21 février 2026 : entrée en vigueur pour les acquisitions réalisées à compter de cette date.
- 31 décembre 2028 : fin programmée du dispositif (durée initiale de trois ans).
Le mécanisme d'amortissement décortiqué
Pour saisir pleinement l'intérêt du dispositif Jeanbrun, il faut comprendre la différence fondamentale entre la réduction d'impôt (logique Pinel) et l'amortissement (logique Jeanbrun).
Du Pinel au Jeanbrun : un changement de paradigme
La loi Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire (jusqu'à 14 % sur 12 ans sur la dernière version de 2024), directement imputée sur l'impôt dû. Le plafond d'investissement était fixé à 300 000 euros, et l'avantage fiscal plafonné par le mécanisme des niches fiscales (10 000 euros par an).
La loi Jeanbrun, elle, transforme le bien immobilier en actif amortissable. Chaque année, une fraction de sa valeur est déduite des revenus fonciers. Le mécanisme est techniquement plus proche du LMNP ou du régime réel foncier, mais adapté à la location nue en résidence principale.
Pourquoi l'amortissement est plus puissant sur la durée
Là où le Pinel cessait de produire ses effets au terme de 12 années, l'amortissement Jeanbrun peut générer des économies d'impôt pendant toute la durée de détention du bien, bien au-delà de l'engagement minimal de 9 ans. Pour un investisseur fortement imposé (TMI à 41 % ou 45 %), l'effet de levier fiscal cumulé sur 20 à 25 ans peut dépasser largement celui d'un dispositif Pinel classique.
Les trois catégories de loyer et leurs taux
Le dispositif Jeanbrun module l'avantage fiscal en fonction de l'effort social consenti par le propriétaire-bailleur. Plus le loyer pratiqué est modéré, plus le taux d'amortissement est élevé, et plus le plafond annuel déductible est généreux.
Loyer intermédiaire (LLI)
- Loyer légèrement inférieur au marché libre
- Plafonds de ressources modérés pour les locataires
- Cible : classes moyennes supérieures
Loyer social (Loc 2)
- Loyer aligné sur les plafonds PLS
- Ressources locataires encadrées
- Cible : classes moyennes
Loyer très social (Loc 3)
- Loyer aligné sur les plafonds PLAI
- Priorité donnée aux ménages modestes
- Cible : logements d'intérêt public
Ce gradient incitatif traduit une volonté politique claire : orienter l'épargne privée non seulement vers la construction, mais aussi vers des logements réellement accessibles.
Neuf vs. ancien avec travaux : deux logiques, deux stratégies
Le dispositif Jeanbrun présente l'originalité d'être ouvert aussi bien au neuf qu'à l'ancien avec travaux. Cette double éligibilité en fait un outil polyvalent, mais les règles d'application diffèrent sensiblement d'un segment à l'autre.
L'immobilier neuf : la voie royale
Dans le neuf ou la VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), l'investisseur bénéficie des plafonds et taux modulés détaillés ci-dessus. Le bien doit être conforme aux exigences de la RE 2020 et respecter les normes environnementales les plus récentes.
L'ancien avec travaux : l'effet de levier renforcé
Dans l'ancien, un plafond unique de 10 700 euros par an s'applique. Mais le dispositif s'accompagne d'un déficit foncier renforcé, permettant d'imputer jusqu'à 21 400 euros par an de charges et travaux sur le revenu global.
Deux conditions cumulatives pour l'ancien
- Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition.
- Le bien rénové doit atteindre un DPE A ou B à l'issue des travaux.
| Critère | Neuf / VEFA | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Amortissement annuel | 3,5 % à 5,5 % | Plafond unique 10 700 euros |
| Niveau de travaux requis | Aucun | Min 30 % du prix d'achat |
| Performance énergétique | RE 2020 | DPE A ou B après travaux |
| Déficit foncier renforcé | Non applicable | Jusqu'à 21 400 euros/an |
Saint-Germain-en-Laye et les Yvelines : un terrain d'opportunités
Saint-Germain-en-Laye concentre les trois caractéristiques qui font de la loi Jeanbrun un outil particulièrement pertinent : une demande locative structurellement soutenue, une densité patrimoniale historique et une attractivité renforcée par la connexion au Grand Paris Express à l'horizon 2030.
Des prix qui traduisent une valeur refuge
Avec un prix moyen au mètre carré compris entre 7 200 euros et 7 800 euros selon les quartiers, Saint-Germain-en-Laye figure parmi les villes les plus valorisées des Yvelines. Le marché locatif y affiche une moyenne de 23 euros/m² par mois, avec des pointes à 28 euros/m² dans les secteurs les plus recherchés.
Les quartiers et secteurs à privilégier
- Le Château et le Vieux Saint-Germain : immobilier de prestige, idéal pour l'ancien avec travaux en loyer intermédiaire.
- Bel Air - Fourqueux : mixité résidentielle, potentiel marqué pour les opérations neuves.
- Quartier de la gare RER A : forte demande cadre / jeune professionnel.
- Communes limitrophes : rendements nets parfois supérieurs.
Stratégies patrimoniales associées
Au-delà de l'optimisation fiscale brute, le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans des stratégies patrimoniales plus larges.
1. Constitution de patrimoine long terme
Le couple amortissement + effet de levier du crédit permet d'acquérir un bien de 300 000 à 600 000 euros avec un effort d'épargne mensuel maîtrisé.
2. Préparation de la retraite
Un engagement Jeanbrun pris à 45-50 ans permet, à l'échéance de 9 ans, de disposer d'un bien libéré, générateur de revenus locatifs complémentaires.
3. Transmission et démembrement
Le dispositif se prête particulièrement bien aux montages en démembrement de propriété.
4. Diversification du portefeuille immobilier
Pour les investisseurs détenteurs de biens anciens, Jeanbrun permet une diversification typologique.
L'accompagnement Triopatrimoine
La loi Jeanbrun ouvre des opportunités réelles, mais son efficacité dépend entièrement de la qualité du montage initial.
- Bilan patrimonial initial : Analyse de votre situation fiscale et de vos objectifs
- Sourcing du bien : Accès à un flux qualifié de programmes neufs
- Structuration juridique et fiscale : Choix optimal entre détention directe, SCI, démembrement
- Financement optimisé : Mise en concurrence bancaire, calibrage des durées
- Gestion locative digitale : Pilotage complet via notre filiale Inspirimmo
- Suivi sur la durée : Bilans annuels et ajustements stratégiques
Questions fréquentes
Quand la loi Jeanbrun est-elle entrée en vigueur ?
Le dispositif a été promulgué le 20 février 2026 et est applicable aux acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026. Sa durée initiale est fixée à trois années, soit jusqu'au 31 décembre 2028.
La loi Jeanbrun est-elle réservée à certaines zones ?
Non. Le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire national sans zonage. Saint-Germain-en-Laye et toutes les communes des Yvelines y sont pleinement éligibles.
Quel est le taux d'amortissement applicable ?
L'amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon la catégorie de loyer. Dans l'ancien avec travaux, un plafond unique de 10 700 euros s'applique.
Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier ?
Oui. Dans l'ancien avec travaux, le déficit foncier renforcé permet une imputation jusqu'à 21 400 euros/an sur le revenu global.
Le dispositif est-il compatible avec une acquisition en SCI ?
Oui, sous réserve que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu et respecte le principe de transparence fiscale.
Que se passe-t-il si je revends avant la fin des 9 ans ?
La revente anticipée entraîne la remise en cause rétroactive des amortissements. Des exceptions existent pour les cas de force majeure.
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