L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Dans ce contexte, le démembrement de propriété peut devenir un levier efficace de réduction de l'assiette imposable. Encore faut-il bien comprendre les règles fiscales applicables. Triopatrimoine peut vous accompagner dans l'analyse et l'optimisation de votre situation.
Selon l'article 968 du Code général des impôts (CGI), c'est en principe l'usufruitier qui doit intégrer la valeur en pleine propriété du bien dans son assiette IFI. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer.
1. Sortir une partie du patrimoine de l'assiette IFI
Le nu-propriétaire n'est pas imposable. En donnant la nue-propriété à ses enfants, un contribuable réduit son patrimoine taxable.
2. Conserver la jouissance ou les revenus
L'usufruitier continue d'utiliser le bien ou de percevoir les loyers. Il peut aussi rester en résidence principale, ce qui offre un abattement de 30 %.
3. Optimiser une transmission
Le démembrement permet de transmettre la nue-propriété en réduisant les droits de donation, tout en évitant l'imposition à l'IFI pour les enfants.
4. Réduction du passif taxable
Les dettes contractées pour l'acquisition d'un bien démembré ne sont pas toujours déductibles. Un montage adapté est essentiel.
La valorisation doit être faite sur la pleine propriété pour l'usufruitier.
Certains montages abusifs peuvent être requalifiés par l'administration.
L'IFI se déclare chaque année, en annexe à la déclaration 2042.
Triopatrimoine peut vous conseiller sur le type de démembrement pertinent et les risques à anticiper.
C’est l’usufruitier qui paie l’IFI sur la valeur totale du bien.
Le nu-propriétaire n’est pas imposé (article 968 du CGI).
Dans ce cas, l’IFI est réparti entre usufruitier et nus-propriétaires,
chacun déclarant la part correspondant à ses droits (article 969 du CGI).
Oui, donner la nue-propriété permet d’alléger l’IFI.
Le donataire n’est pas imposé, une stratégie souvent utilisée.
Oui, si la SCI est à prépondérance immobilière.
Le traitement du démembrement dépend des statuts de la SCI.
Pas systématiquement. Cela dépend de la nature de l’usufruit et de l’usage du bien (locatif, résidence, etc.).
Oui, un abattement de 30 % est applicable si vous l’occupez réellement, même si vous n’en détenez que l’usufruit.
Oui, cela s'appelle la réunion de la pleine propriété, mais attention : cela peut modifier votre IFI l’année du rachat.
Aucune pièce n’est obligatoire à joindre,mais conservez tous les justificatifs (titres, dettes, estimations…).
Oui, s’il s’agit d’un bien immobilier.
Cela garantit la validité juridique et fiscale de l’opération.
Oui, nous analysons vos biens, valorisons vos parts et vous aidons à optimiser votre déclaration fiscale en toute sérénité.