Le déficit foncier est un outil fiscal puissant permettant aux propriétaires bailleurs de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global. En cas de déficit, vous pouvez réduire votre imposition de manière significative.
Optimisez votre fiscalité avec le déficit foncier - Triopatrimoine, cabinet de gestion de patrimoine
Voici les catégories de travaux que vous pouvez déduire :
1. Réparations et entretien : plomberie, électricité, toiture, façade, etc.
2. Amélioration : création ou modernisation de cuisine, salle de bain.
3. Rénovation énergétique : travaux améliorant la classe énergétique jusqu'à A à D.
4. Frais de relogement / éviction : déductibles.
5. Charges locatives non récupérées : à déclarer.
C’est le résultat négatif entre vos loyers encaissés et les charges liées au bien. Il permet de diminuer vos revenus fonciers imposables. Et, dans certaines limites, votre revenu global. C’est un outil stratégique pour réduire votre imposition
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Cela inclut les rénovations courantes comme la plomberie ou l’isolation. Les travaux d’économie d’énergie sont aussi éligibles. Ils doivent concerner un bien déjà loué.
Les constructions, agrandissements et reconstructions ne sont pas admis. Ils augmentent la valeur patrimoniale du bien, pas sa rentabilité. Ils ne peuvent donc pas générer de déficit foncier. Il faut privilégier les travaux de maintenance.
Non, seuls les travaux engagés pendant une période de location sont déductibles. Les dépenses engagées avant la mise en location ne sont pas admises. La location doit être effective pour activer le mécanisme.
Le plafond est de 10 700 € par an sur le revenu global. Ce plafond est porté à 21 400 € avec des travaux énergétiques. Au-delà, le surplus est reporté sur les revenus fonciers futurs.
Oui, si le déficit dépasse les plafonds, il est reportable 10 ans. Cela concerne uniquement les revenus fonciers futurs. C’est un moyen de lisser la déduction dans le temps.
Le régime réel d’imposition est obligatoire. Le micro-foncier ne permet pas de déclarer de déficit. Il faut donc renoncer au micro pour en bénéficier
Vous devez conserver le bien au moins 3 ans. Sinon, l’administration peut annuler la déduction imputée sur le revenu global. Cela ne s’applique pas aux reports sur revenus fonciers.
Oui, si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR). Le mécanisme ne fonctionne pas avec une SCI à l’IS. Les règles sont alors totalement différentes
Ils sont déductibles des revenus fonciers. Mais ils ne peuvent pas générer de déficit global. Ils réduisent uniquement l’assiette imposable foncière
Non, les deux dispositifs ne sont pas cumulables. Le Pinel fonctionne avec un système de réduction d’impôt spécifique. Le déficit foncier nécessite le régime réel
Oui, tous les frais liés à la gestion sont déductibles. Cela inclut les frais d’agence, d’expert-comptable, huissier, etc.
La taxe foncière est déductible sauf la TEOM. Si elle est récupérable auprès du locataire, elle n’est pas déductible. Il faut l’exclure du montant déclaré.
Oui, comme l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Les garanties loyers impayés sont aussi admises
Vous utilisez le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Les dépenses sont listées ligne par ligne. Un récapitulatif global est ensuite généré
Oui, ils sont obligatoires en cas de contrôle fiscal. Gardez les factures, devis et preuves de paiement.
Chaque bien doit être déclaré séparément dans le formulaire. Mais le déficit est globalisé au final. Cela permet d’optimiser la déclaration
Vous ne pouvez déduire que les matériaux. La main d’œuvre personnelle n’est jamais admise. Les factures doivent venir d’un prestataire.
Oui, si le revenu foncier baisse, les prélèvements aussi. Cela peut réduire votre CSG/CRDS
Mieux vaut consulter un conseiller fiscal. Chez Triopatrimoine, on vous accompagne à chaque étape.