Optimisez votre fiscalité avec le déficit foncier

Retour

 

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

 

Le déficit foncier est un outil fiscal puissant permettant aux propriétaires bailleurs de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global. En cas de déficit, vous pouvez réduire votre imposition de manière significative.

 
Comment transmettre entre concubins ou partenaires de PACS ? Triopatrimoine, cabinet de gestion de patrimoine

Optimisez votre fiscalité avec le déficit foncier - Triopatrimoine, cabinet de gestion de patrimoine

 

Travaux déductibles : ce que l'administration autorise

 

Voici les catégories de travaux que vous pouvez déduire :

1. Réparations et entretien : plomberie, électricité, toiture, façade, etc.
2. Amélioration : création ou modernisation de cuisine, salle de bain.

3. Rénovation énergétique : travaux améliorant la classe énergétique jusqu'à A à D.

4. Frais de relogement / éviction : déductibles.

5. Charges locatives non récupérées : à déclarer.

 

Travaux non déductibles : à éviter pour le déficit

  • Agrandissement, construction, reconstruction : non déductibles.
  • Frais d'acquisition (notaire, agence) : non pris en compte.
  • Équipements de confort non liés à la location (piscine, jacuzzi).

 

Fiscalité : comment profiter du déficit foncier ?

  • Imputable sur les revenus fonciers : sans limite.
  • Imputable sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an ou 21 400 € avec travaux énergétiques.
  • Reportable pendant 10 ans.

 

En bref :

  • Régime obligatoire : réel d'imposition.
  • Formulaire : 2044 ou 2044 SPE, joint à la 2042.
  • La revente dans les 3 ans peut remettre en cause la déduction sur le revenu global.
 
 

 

 

 

FAQ : Comprendre le déficit foncier et ses implications

 

 

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

C’est le résultat négatif entre vos loyers encaissés et les charges liées au bien. Il permet de diminuer vos revenus fonciers imposables. Et, dans certaines limites, votre revenu global. C’est un outil stratégique pour réduire votre imposition

Quels types de travaux sont éligibles à la déduction pour déficit foncier ?

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Cela inclut les rénovations courantes comme la plomberie ou l’isolation. Les travaux d’économie d’énergie sont aussi éligibles. Ils doivent concerner un bien déjà loué.

Quels travaux ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

Les constructions, agrandissements et reconstructions ne sont pas admis. Ils augmentent la valeur patrimoniale du bien, pas sa rentabilité. Ils ne peuvent donc pas générer de déficit foncier. Il faut privilégier les travaux de maintenance.

Peut-on déduire des travaux réalisés avant la mise en location ?

Non, seuls les travaux engagés pendant une période de location sont déductibles. Les dépenses engagées avant la mise en location ne sont pas admises. La location doit être effective pour activer le mécanisme.

Quel est le plafond annuel du déficit foncier sur le revenu global ?

 Le plafond est de 10 700 € par an sur le revenu global. Ce plafond est porté à 21 400 € avec des travaux énergétiques. Au-delà, le surplus est reporté sur les revenus fonciers futurs.

Le déficit foncier excédentaire peut-il être reporté sur plusieurs années ?

Oui, si le déficit dépasse les plafonds, il est reportable 10 ans. Cela concerne uniquement les revenus fonciers futurs. C’est un moyen de lisser la déduction dans le temps.

Quel régime fiscal est requis pour bénéficier du déficit foncier ?

 Le régime réel d’imposition est obligatoire. Le micro-foncier ne permet pas de déclarer de déficit. Il faut donc renoncer au micro pour en bénéficier

Combien de temps faut-il conserver le bien pour maintenir le bénéfice du déficit foncier ?

Vous devez conserver le bien au moins 3 ans. Sinon, l’administration peut annuler la déduction imputée sur le revenu global. Cela ne s’applique pas aux reports sur revenus fonciers.

Le déficit foncier est-il compatible avec une SCI ?

Oui, si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR). Le mécanisme ne fonctionne pas avec une SCI à l’IS. Les règles sont alors totalement différentes

 
Les intérêts d’emprunt peuvent-ils générer un déficit foncier ?

Ils sont déductibles des revenus fonciers. Mais ils ne peuvent pas générer de déficit global. Ils réduisent uniquement l’assiette imposable foncière

Peut-on cumuler le dispositif Pinel et le déficit foncier ?

Non, les deux dispositifs ne sont pas cumulables. Le Pinel fonctionne avec un système de réduction d’impôt spécifique. Le déficit foncier nécessite le régime réel

Les honoraires de gestion sont-ils déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

Oui, tous les frais liés à la gestion sont déductibles. Cela inclut les frais d’agence, d’expert-comptable, huissier, etc.

La taxe foncière peut-elle être déduite au titre du déficit foncier ?

La taxe foncière est déductible sauf la TEOM. Si elle est récupérable auprès du locataire, elle n’est pas déductible. Il faut l’exclure du montant déclaré.

Les assurances peuvent-elles être prises en compte dans le déficit foncier ?

Oui, comme l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Les garanties loyers impayés sont aussi admises

Comment déclarer les charges et travaux liés au déficit foncier ?

Vous utilisez le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Les dépenses sont listées ligne par ligne. Un récapitulatif global est ensuite généré

Faut-il conserver des justificatifs pour bénéficier du déficit foncier ?

Oui, ils sont obligatoires en cas de contrôle fiscal. Gardez les factures, devis et preuves de paiement.

Comment déclarer plusieurs biens immobiliers ?

Chaque bien doit être déclaré séparément dans le formulaire. Mais le déficit est globalisé au final. Cela permet d’optimiser la déclaration

Les travaux effectués soi-même sont-ils déductibles ?

Vous ne pouvez déduire que les matériaux. La main d’œuvre personnelle n’est jamais admise. Les factures doivent venir d’un prestataire.

Les prélèvements sociaux sont-ils impactés par le déficit foncier ?

Oui, si le revenu foncier baisse, les prélèvements aussi. Cela peut réduire votre CSG/CRDS

Comment savoir si mon projet est éligible au déficit foncier ?

Mieux vaut consulter un conseiller fiscal. Chez Triopatrimoine, on vous accompagne à chaque étape.

Article

Une question, un besoin d’information ?
Contactez-nous (gratuit et sans engagement)

Informations légales