Résidence principale et IFI - Exonération, réduction et valorisation stratégique

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La résidence principale entre dans le patrimoine immobilier taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), mais bénéficie d’un abattement spécifique de 30 % sur sa valeur. Pourtant, ce n’est pas toujours suffisant pour éviter l’IFI, notamment dans les zones tendues. Il existe des stratégies pour en limiter l’impact. Triopatrimoine vous accompagne pour évaluer et optimiser la situation.

Comment transmettre entre concubins ou partenaires de PACS ? Triopatrimoine, cabinet de gestion de patrimoine
Comment transmettre entre concubins ou partenaires de PACS ? Triopatrimoine, cabinet de gestion de patrimoine

 

Ce que dit la loi (CGI, art. 973)

 

  • Tous les biens immobiliers sont soumis à l’IFI, y compris la résidence principale
  • MAIS: abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l'année
  • L’abattement ne s’applique que si le bien est détenu en direct. Il ne s’applique pas en cas de détention via une SCI, même à l’IR
  • Les emprunts en cours relatifs à la résidence principale sont déductibles de la valeur déclarée, au prorata de leur capital restant dû au 1er janvier
  • Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 € au 1er janvier

 

 

Peut-on éviter l’IFI sur la résidence principale ?

 

1. En SCI (IR ou IS) ?

Non. L’abattement de 30 % ne s’applique pas si le bien est détenu via une SCI, quel que soit son régime fiscal (IR ou IS).

2. En usufruit ?

Oui, mais attention : l’usufruitier est seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété.

3. Avec un démembrement croisé ou temporaire ?

Le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’IFI. Stratégie intéressante si le bien est appelé à être transmis.

 

 
 

Comment valoriser sa résidence à l’IFI ?

 

  • Estimer à sa juste valeur (marché au 1er janvier)
  • Appliquer l’abattement de 30 % si détention en direct uniquement
  • Déduire le capital restant dû sur les emprunts relatifs au bien
  • Réduire par des arguments de localisation, servitudes, travaux, indivision, etc.
  • Éviter la surévaluation par automatisme notarial

 

Exemple pratique de calcul IFI

Résidence principale : valeur 800 000 €
 

  • Abattement 30 % = 560 000 €
  • Capital restant dû : 300 000 €
  • Valeur IFI : 560 000 € - 300 000 € = 260 000 €

 

Résidence secondaire : valeur 300 000 €, aucun prêt = 300 000 €
 

  • 2 appartements locatifs : valeur totale 250 000 €
     
  • Capital restant dû : 200 000 €
  • Valeur IFI : 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €

Total valeur brute du patrimoine : 800 000 € + 300 000 € + 250 000 € = 1 350 000 €
Valeur nette IFI après abattements et dettes : 260 000 € + 300 000 € + 50 000 € = 610 000 €

Grâce à l’abattement résidence principale et à la déduction des emprunts, la base taxable à l’IFI est fortement réduite.

Triopatrimoine vous accompagne pour justifier une valorisation optimisée et défendable.

 
 

 

 

 

FAQ – Résidence principale et IFI : abattement, SCI, démembrement…

 

 

Ma résidence principale est-elle taxable à l’IFI ?

Oui, mais vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur sa valeur si vous la détenez en direct.

Et si je détiens le bien via une SCI ?

Aucun abattement ne s’applique, même si la SCI est à l’IR. La valeur est à déclarer en totalité.

Comment estimer la valeur du bien à déclarer ?

Selon la valeur marchande au 1er janvier, avec justificatifs si possible.

Le démembrement est-il une solution face à l’IFI ?

 Oui : seul l'usufruitier est taxé. Le nu-propriétaire est exonéré.

Puis-je réduire la valeur déclarée ?

Oui, en cas de travaux à prévoir, servitude, indivision, localisation défavorable.

Quels documents conserver pour justifier la valeur ?

Avis de valeur, estimations, photos, diagnostics, devis…

Puis-je changer le régime fiscal de ma SCI pour bénéficier de l’abattement ?

Non, l’abattement ne s’applique jamais en SCI, quel que soit le régime fiscal.

L’abattement s’applique-t-il sur une résidence secondaire ?

Non. Il ne concerne que la résidence principale détenue en direct.

Comment est traité l’IFI pour un couple ?

Le patrimoine immobilier est globalisé. L’abattement s’applique sur le bien commun si détenu directement.

 
Triopatrimoine peut-il m’aider à gérer l’IFI ?

 Oui, pour calculer, justifier et structurer votre patrimoine face à l’IFI.

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